Hogyan válaszd ki a legjobb hitelt?

 

 

Na, ez tényleg egy nehéz kérdés. Térjünk vissza először a kalkulátorokra...

 

Az első és legfontosabb, hogy arra nagyon figyelj, hogy a kalkulátornál megadható adatokat a lehető legpontosabban írd be.

 

Miért? Mert így sem tökéletesek az eredmények. Tényleg csak kiindulópontnak szabad használnod. Minél több adatot kell megadnod, annál pontosabb az eredmény, ezért ha ilyet keresel, használd a mienket :)

 

Az előző részben megnéztük a jelzáloghitellel kapcsolatos alapfogalmakat, amiket jó, ha ismersz.

 

Összeszedtük az egyes hitelfajták - piaci kamatozású, kamattámogatott, a CSOK Extra és a fogyasztóbarát hitelek, valamint az LTP-hez kapcsolódó lakáskölcsön - jellemzőit, felhasználhatóságát és alapvető feltételeit. Összegyűjtöttünk néhány alapszabályt és elkerülhető csapdát a hitelfelvételhez.

 

Ebben a részben összehasonlítjuk a hiteleket, elsősorban kamat, THM, kamatperiódus és költség szempontból. Megtudhatod azt is, hogy milyen feltételeknek kell megfelelj a hitelfelvétel során és milyen buktatók lehetségesek.

 

A befejező részben pedig a bankok által támasztott feltételeket vetjük össze, hol van esélyed és hol nincs, ha nem vagy átlag eset. Illetve beszélni fogunk az ÁFA emelkedés közeledő réméről és az erre kínálkozó megoldásokról..

 

HITELKALKULÁTOR

 

Tehát, ha például csak annyit írsz be a kalkulátorba, hogy 10 millió Ft-ot szeretnél felvenni fogyasztóbarát hitellel lakásvásárlásra, akkor az nem lesz elég. Ugyanis a bankok kamat szempontjából különbséget tehetnek az alapján is, hogy milyen futamidőt választasz, használt vagy új ingatlanról van szó.

 

 

A megfelelő hitel kiválasztásánál különösen fontos körültekintően, a teljes információk birtokában döntened... 

 

 

Még valami. Vigyázz! A kalkulátoroknál (a mienknél nem), általában a legfelül listázott ajánlatok reklámok. Állítsd be azt a szempontot a rendezéshez, ami Neked fontos, hogy a legkedvezőbb ajánlatot lásd. Ha a listázott ajánlatnál a "promóció" szót látod, hagyd ki a sorból... 

 

Konkrét számokban nézve:

 

Ha egy 20 millió Ft-os ingatlanhoz szeretnél 10 millió Ft hitelt fix 10 éves kamatperiódussal úgy, hogy a havi 200 ezer Ft jövedelmedet is a bankhoz viszed, akkor MFL hitellel 20 év futamidő és új lakás esetén a THM 4,7% lesz, míg 10 éves futamidővel, használt lakásra ugyanannál a banknál 6,8% THM-mel kapod meg ugyanezt a hitelt.

 

Azért ez elég jelentős különbség ahhoz, hogy csalódás érjen a rossz bankválasztás miatt!...

 

Az összehasonlító kalkulátorok többsége csak nagyon kevés adatot kér be, és azok alapján számol. Ezért, ha ennek eredményeképp kiválasztottál néhány bankot, akkor készítsd el a kalkulációt a bank oldalán található kalkulátorral is, ami többnyire részletesebb.

 

Ez azonban még mindig félrevihet. Ezért célszerű a bank(ok)ban folytatnod a teljes, és pontos információ mennyiség beszerzését...

 

Amikor minden összeállt, döntöttél, összeszedted a dokumentációt, és elindítod az ügyletet, még mindig érhet csalódás. Ugyanis a bankok által kikalkulált törlesztő részlet és kamat még változhat a szerződéskötésig.

 

Vagyis piaci hitel esetén simán lehet, hogy végül magasabb kamatot és magasabb törlesztőt kell aláírnod. Lehet, hogy csak az a bank emelt attól a dátumtól, lehet, hogy olyan bank is van, aki épp kamatot csökkentett. Egyedül a fogyasztóbarát hitelnél nem adhatnak Számodra kedvezőtlenebb feltételt, mint amivel elindítottad a hitelkérelmet.

 

A bankok, nekünk közvetítőknek, néhány nappal a változás előtt küldik ki az információkat. Összességében az a jellemző, hogy még csak nem is általánosan emelnek kamatot. Legtöbbször bizonyos kamatperiódussal vagy bizonyos hitelösszeg felett / alatt változtatnak. Épp, ahogy üzletpolitikai céljaik megkívánják...

 

Vagyis nem egyszerű. Sokszor ütközhetsz falakba és érhet csalódás. Azt javaslom, inkább keress gyakorlott közvetítőt és készülj fel minden eshetőségre...

 

Tanácsadót választok

 

 

Mi a különbség az egyes bankok lakáshitelei között?

 

 

Melyik a jobb hitel? Piaci vagy fogyasztóbarát, alacsony kamat, és milyen kamatperiódussal? Mi számít még?

 

 

 

Ez csak egy részlete az általam elkészített összehasonlító táblának. A teljes összehasonlítás, amit elkészítettem (aktuális 2018.08.20-án) tartalmazza fenti 11 banknál a 3-6-12 havi, 3-5-10-20 éves és végig fix kamatozású lakáshiteleket piaci, fogyasztóbarát és kamattámogatott módozatokra.

 

Ezenkívül vannak még fix 15 éves kamatperiódusú hitelek is, ami most hiányzik a táblázatból, de szívesen elküldöm, ha írsz nekem. Jelenleg a K&H, az ERSTE és az Unicredit kínálatában szerepel csak.

 

Szeretnéd letölteni a teljes táblázatot?

 

Kérd most a Heti PénzTippet és azonnal hozzájutsz! KATTINTS!

 

Kérem a Heti PénzTippet!

 

Nézzük akkor meg közösen, milyen tanulságokat vonhatsz le a táblázat adataiból:

 

 

Hogyan válassz kamatperiódust?

 

 

Írtam már arról, hogy miért kell vigyáznod a rövid, vagyis gyakran változó kamatperiódusú hitelekkel, akár mennyire csábítanak is az alacsonyabb törlesztőrészletek. Megmutattam, mit is jelent Számodra 1-2% kamat emelkedés ezek esetében.

 

Ha még nem tetted meg, olvasd el, mi az, amire mindenképp figyelj, ha hitelt veszel fel, mert belebukhatsz egy rosszul kiválasztott hitelbe.

 

Jól jönne a segítségetek, Móni!

 

Persze értem én. Most, amikor jön a jövedelem terhelhetőségi,mutató (JTM) változása októbertől, egyébként pedig kamatemelések várhatók, akkor bizony nagyon nem mindegy a törlesztőrészlet nagysága.

 

Ám nagy árat fizethetsz a most ugyan nagyon alacsony, de gyorsan változó törlesztőért. Ez ugyanolyan csapda, mint a devizahitelesek problémája!

 

Mutatom számokkal is:

 

Ha felveszel 10.000.000 Ft hitelt 20 évre 6 havi kamatperiódussal:

 

10.000.000 Ft hitel	jelenlegi kamat 2,88%	+1% kamattal	+2% kamattal	+3% kamattal
THM	2,98%	4,01%	5,05%	6,1%
Havi törlesztőrészlet	54.861 Ft	59.968 Ft	65.334 Ft	70.953 Ft
Összes visszafizetendő	13.232.033 Ft	14.218.220 Ft	15.746.060 Ft	17.094.620 Ft.

 

 

Persze ez a tábla csak azt mutatja, hogy ugyanarra a tőketartozásra és futamidőre vetítve mennyire emelkedik a törlesztő a kamatváltozás miatt, és mekkora a teljes összeg, amit végül visszafizetsz. Azt nem modellezi, hogy mi van, ha csak a 2. vagy későbbi években változik, akár többször is.

 

Mindenesetre beszédesek a számok. Az azért látszik belőle, hogy ha már az elején megugrik a kamat, akkor bizony 3-4 millió Ft-tal többe kerül majd Neked ez a hitel, mint eredetileg tervezted, amikor még jó választásnak gondoltad. A havi törlesztés pedig akár 15.000 Ft-tal is több lehet...

 

Mit gondolsz, mennyit változhat a kamat 20-30 év alatt?

 

A fellelhető KSH és MNB statisztikai adatok alapján a következőket találtam:

 

2002-től vannak számadatok. Akkor a lakáshitelek kamata átlagosan 16% felett volt (!!!). Emlékszel? A rendszerváltáskor 6 %-os kedvezményes kamaton lehetett visszafizetni a lakáshiteleket, mielőtt elszabadultak.

 

Sokan mondják, hogy senki sem kényszerítette a devizahiteleseket ilyen hitel felvételére. Azért valljuk be, az ezekkel kínált 2-3%-os kamat az akkori forint hitelek 12-14%-os kamatával szemben vállalhatóbbnak tűnt, nem? Az árfolyamkockázat pedig benne volt a pakliban, de azt senki sem sejtette, hogy engedik ennyire elszállni.

 

Azért hozom fel ezt, mert akkor senki nem gondolt erre, mégis sokan elítélik azokat, akik "felelőtlenül" devizahitelt vettek fel. Ennek ellenére most, amikor már ismerjük a következményeket, túl vagyunk a 2008-as válságon, ugyanaz a viselkedés tapasztalható a hitelfelvételi döntéseknél.

 

Pedig most a változó és fix kamat között mindössze 2-3% különbség van csak, nem 10%! Túl gyorsan felejtünk...

 

A statisztikára visszatérve, 2010-ben még mindig 10% környékén volt a THM. Egy rövid ideig lefelé mozdult, azután megint felment 12% fölé. Majd 2014-től folyamatosan csökkent le a mai szintre. Csakhogy szinte biztosan elkezdődik az alapkamat emelése, ami magával fogja vinni a hitelkamatokat is.

 

Egy újabb, a 2008-ashoz hasonló válság esetén pedig a 3% vagy még több kamatemelkedés teljesen reális veszély. Egy 20-30 éves futamidő alatt, azt gondolom, bármi megtörténhet!...

 

Akkor javaslom csak ezeket a változó kamatozású hiteleket, ha már az első években lehetőséged lesz nagyobb összegek betörlesztésével csökkenteni a tőketartozásodat. Nézd meg a letöltött összehasonlító táblában: még a fix10-es hitel sem kerül Neked annyiba, mint ennél hitelnél a 3% kamat-emelkedés...

 

 

Mire jó a THM mutató?

 

 

Ez mutatja meg azt az árat, amibe nagyjából kerül Neked a hitel. Persze ez sem a "mindent-mutató" döntő eszköz, hisz nincs benne az összes költség. De ez az első, amiből érdemes kiindulnod az összehasonlításnál.

 

Azt azért vedd figyelembe, hogy egyáltalán nem biztos, hogy ha az egyik banknál alacsonyabb a THM mutató, akkor ott kevesebbet is fogsz visszafizetni. Az sem mindig igaz, hogy akkor alacsonyabb a törlesztő részleted, ha alacsonyabb a THM. Erre több ellenpéldát is találsz a táblázatban

 

Ennek oka, hogy a THM mutató a kamaton kívül tartalmazza az egyéb, a hitelhez kapcsolódó járulékos költségek egy részét is. Emellett az is számít, hogy a havi törlesztőrészleten belül más-más a kamat- és a tőketörlesztés aránya az egyes bankoknál.

 

Erre persze mondhatod, hogy 20 év távlatában az a 20e - 50e Ft különbség szinte semmi. De vajon mekkora lesz összességében a tényleges többlet a kamatperiódusok végén bekövetkező emelkedések / csökkenések miatt?

 

Mekkora különbséget jelenthet ez a végére, amikor betörleszted a lakástakarékot 4 évente a hitelbe, hogy csökkentsd a tőketartozásodat? Ugyanis ott, ahol a kamat aránya a magasabb a törlesztőben, lassabban fogy a tőketartozás, tehát az előtörlesztés utáni újraszámolás során is magasabb hátralevő tőkére számolják a kamatot.

 

 

Mi a helyzet az otthonteremtő kamattámogatott hitelekkel?

 

 

Jelenleg az van, hogy drágább lesz Számodra az állami kamattámogatással kínált hitel, mint egy sima piaci kamatozású hitel. Nézd csak meg a táblázat adatait!

 

Azt láthatod, hogy most ezeknek a hiteleknek a THM mutatója 2-3%-kal magasabb a piaci kamatozású vagy az MFL hiteleknél. De van olyan bank is, ahol ez a különbség mindössze 0,11%, viszont 1,5 millió Ft-tal többet fizetsz vissza a végén, mint a piaci kamatozású hitellel, vagy majdnem ugyanannyit, mint az 1%-kal magasabb THM-ű MFL hitellel.

 

Az OTK hitelnél azt is kalkuláld bele az életetekbe, hogy csak az első 5 évben jár a kamattámogatás. Utána változó kamatozású, 12 hónapos kamatperiódusú hiteled lesz, és csak egy-egy bank biztosít lehetőséget ennek megváltoztatására. Vagyis azzal is kell számolnod, hogy bírjátok-e majd a kamatemeléssel járó törlesztőrészlet növekedést.

 

Nekem most nem tűnnek olyan jó választásnak, még akkor sem, ha egyébként megfelelsz a feltételeknek. Érdemes jobban körbejárnod a témát és számolnod...

 

Ugyanez igaz jelenleg az LTP szerződések lakáskölcsön kamataira, főleg, ha azonnali áthidaló hitellel indulsz. Ennek jelenleg magasabb a kamata (5,9%), mint a fix5 hiteleknek. Most csak bizonyos helyzetekben jó döntés, egyébként lehet, hogy jobban jársz egy "sima" hitel + LTP betörlesztés 4 évente kombóval...

 

 

Akkor jobb a Minősített Fogyasztóbarát Hitel?

 

 

Nos, ez sem biztos...

 

Az MFL hiteleknek vannak tagadhatatlan előnyei: összehasonlíthatóság, felszámolható kamat mértéke szabályozott, LTP ingyenes betörlesztése, gyorsabb ügymenet, jogszabályi korlátok a bankoknak.

 

Azonban a leginkább az számít, hogy a bank stratégiai tervében hol a helye, mennyire akarja, hogy ilyen hitelt vegyél fel. Ehhez igazítja a kamatot, a költségeket és a bírálati feltételeket az MNB által megszabott határokon belül.

 

Ezért aztán a táblázatot megnézve azt tapasztalhatod, hogy van, ahol magasabb az MFL hitel THM-je, mint a piaci kamatozású hitelé, és van olyan bank, ahol pedig alacsonyabb.

 

Egy biztos. A bírálati feltételek mások, tehát mindenképpen tájékozódj arról, megfelelsz-e és megfelel-e az ingatlanod. Erről bővebben írtam az 1. részben.

 

 

Annuitásos, halasztott vagy kombinált hitel?

 

 

Először tisztázzuk, melyik mit jelent!

 

Jól jönne a segítségetek, Móni!

 

 

Annuitásos hitel

 

A havi törlesztés egyenletes. A törlesztőrészletekben kamatot és tőkét is fizetsz. Azonos törlesztő részleten belül ezek aránya változik a futamidő során. Előnye: tervezhetőbb hosszútávon.

 

Fontos!

 

• Minél előbb van lehetőséged beletörleszteni a hitelbe (például (4 évente LTP), összességében a végén annál kevesebbet fizetsz vissza.
  
   
• Amennyiben hitelkiváltást tervezel (ajánlanak), és már túl vagy a meglevő hiteled futamidejének felén, akkor érdemes számolnod, hogy összességében valóban jobban jársz-e azzal, hogy újraindul a hitel. Ugyanis megint egy ideig lassabban fog csökkenni a tőketartozás, míg a "régi" hiteledben már sokkal nagyobb a tőke aránya a törlesztőrészletben.

 

 

Halasztott törlesztésű hitel

 

Az elején türelmi idő van, ami alatt csak a kamatot fizeted, a tőkét nem. Ez jellemzően 1-3 év. Akkor érdemes ezt választanod, ha a hitelfelvételkor ugyan alacsonyabb a jövedelmeteket, viszont 1-2 év múlva szinte biztosan növekszik (pl. párod visszamegy dolgozni GYES után).

 

Ugyanis a kezdeti alacsony törlesztő ára az, hogy később viszont annál magasabb lesz...

 

Ide sorolhatók azok az áthidaló kölcsönök is, melyeket például arra az esetre vehetsz fel, hogy legyen pénzed és tudj foglalózni / vásárolni, míg eladod a a meglevő lakásod. 

 

 

Kombinált hitel

 

A lényege, hogy a banknak csak kamatot fizetsz, a tőke pedig LTP-ben, vagy életbiztosításban gyűlik. Korábban sokaknak volt ilyen hitele, de ma már kevésbé népszerű.

 

Gond főleg a befektetéses életbiztosításokban gyülemlő tőke miatt volt, hiszen ott az elért hozamok határozzák meg, elegendő lesz-e a tőketartozás kifizetésére vagy sem. Ha klasszikus életbiztosítással kombinálták, akkor viszont garantált.

 

Ennek a megoldásnak a  legfőbb előnye, hogy hitelfedezeti biztosításként is működik. Tehát nem kell külön életbiztosítást kötnöd. Ha valami történik, akkor kifizeti  a hitelt, így a családod biztonságban van.

 

Az LTP-vel kombinált hitelek esetében hasonlóan működik, mint a türelmi idős, vagyis pl. 10 évig a lakástakaréknak fizeted a tőkét, és a banknak a kamatot. A 10. évben betörlesztődik a hitelbe az LTP, és a hátralevő futamidő alatt ettől kezdve már "sima" annuitásos hitel lesz. Az LTP-khez kínált áthidaló kölcsönök nagy része is ilyen.

 

 

Álom vagy rémálom? - Tudatos pénzügyi döntéssel valóban öröm lesz az új otthon...

 

 

Milyen alapfeltételei vannak a jelzáloghitel felvételének?

 

 

INGATLAN

 

• Az ingatlan meg kell feleljen a bank által meghatározott kategóriának. Ez általában legalább 3-5 millió Ft-os piaci értéket jelent, amit az értékbecslő igazol. 
  
   
• Olyan házat / házrészt, lakást / lakrészt fogadnak el, amely önállóan forgalomképes, vagyis külön helyrajzi száma van. Garázst csak kiegészítő fedezetként vihetsz be az ügyletbe. Osztatlan közös tulajdonnál pedig ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás szükséges.
  
   
• Ha kevés az a hitelösszeg, amit az adott ingatlan alapján kaphatsz - nincs önerőd, nem fedezi a felújítás költségeit -, akkor további ingatlant ajánlhatsz fel. Egy ügyletben maximum 3 ingatlan szerepelhet fedezetként.
  
   
• Az ingatlan úgy fogadják be, ha tehermentes, vagy legkésőbb a folyósításkor a hitelösszegből tehermentesíted. Ez utóbbi esetben ezt a tényt az adásvételi szerződésben is rögzítenetek szökséges.
  
   
• Van néhány teher, ami maradhat - például felújítási hitelt vennél fel, de van rajta SzocPol vagy még az előző lakásvásárlási hitel. Erre általánosan az a szabály, hogy ha a bank saját  korábbi hitele terheli vagy állami teher, akkor működhet, ha az ingatlan értéke engedi (max. 80%-os szabály).
  
  
  Ami fontos: egyik bank nem megy be a másik bank mögé, tehát másik bank hitelét ki kell fizetned, mielőtt új hitelt szeretnél!
  
   
• Mit tehetsz, ha az ingatlan haszonélvezeti vagy özvegyi joggal terhelt? Vagy törölteted, vagy a jogosult előre aláírja, hogy a hitel futamideje alatt nem kíván élni ezen előjogaival, tehát "végül" is lemond a bank javára.
  
   
• Ha vásárláshoz is, és felújításhoz is hitelre van szükséged, akkor azt elindíthatod egyszerre vagy egymás után, de mindenképpen két hitel lesz. Ezért fontos a bankválasztás és az ingatlan terhelhetősége, valamint a JTM. Vagyis, ha tudod, hogy kelleni fog kétféle hitel is, célszerű már eleve ezzel számolnod...

 

 

JÖVEDELEM

 

• Alapszabályként elmondhatjuk, hogy a bankok elsődleges jövedelemnek a munkabért, a nyugdíjat és a vállalkozásból származó jövedelmet fogadják el. Az egyéb jövedelmeket illetően - Cafetéria, GYES, GYED, gyerektartás, családi pótlék, osztalék, bérbeadásból származó jövedelem, stb. - már nagy eltéréseket találhatsz az elfogadási kritériumokban.
  
   
• Bármilyen jövedelemről beszélünk is, igazolnod kell - munkáltatói igazolás, SZJA bevallás, NAV igazolás, igazolószelvény a készpénzben érkező családiról vagy nyugdíjról.
  
   
• Legalább 3 hónapos munkaviszony és / vagy letelt próbaidő szükséges az aktuális munkahelyeden. Ha bankszámlára érkezik a jövedelmed, akkor 3 havi bankszámla kivonattal tudod ezt igazolni. Ez egyben azt is jelenti, hogy nem dátum szerint számít a 3 hónap munkaviszony, hanem a megkapott fizetések száma szerint...
  
   
• Ha zsebbe kapod a pénzt, akkor nehezebb az ügy. Ilyenkor munkáltatói igazolás, NAV igazolás, és saját / családi cégnél még a 6 havi 08-as bejelentő is, amit minimum kérnek.
  
   
• Fontos, hogy a cég, ahol dolgozol rendben legyen. Csődeljárás, felszámolás, végrehajtás, NAV tartozás - ezek mind olyan tényezők, amik miatt megtagadhatja a bank a hitelt, pedig nem a Te sarad.
  
   
• Vállalkozásodnak legalább egy lezárt üzleti éve kell legyen. Jövedelmedet a NAV igazolás adja. KATA-s vállalkozással a hitelfelvétel a számítás módja miatt meglehetősen nehézkes. Láttam már olyat, ahol a majdnem 8 milliós éves KATA bevétel a végén 1,3 millió Ft éves jövedelem lett. 
  
  
  Ennél a konkrét esetnél például még egy Kft-je is volt a vállalkozónak, ott bejelentett bérrel. Az egyik fajta hitelnél az ingatlanvásárláshoz ugyanaz a bank 350 ezer Ft-ra minősítette hitelképesnek, míg a másik fajta hitelnél 5 millió Ft-ra.
  
  
  Ugyanarra az ingatlanra, ugyanazokkal az adatokkal, ugyanaz a bank. Az ingatlan érték 30 millió felett volt...
   

 

Összegezve a letölthető táblázat adatait elmondhatjuk, hogy akár több milliós különbség lehet az egyes hitelek között. Például a fix 10 éves kamatperiódus esetén az OTP által kínált piaci kamatozású hitel visszafizetendő összege, és a két legjobb ajánlatot adó Budapest Bank MFL ill. a Raiffeisen piaci kamatozású hitele között 3.300.000 Ft különbség van.

 

Ennyiért már megéri jobban belemélyedni, nem?

 

Innen folytatjuk legközelebb :)) 

 

 

Még mindig ne hagyd abba az olvasást :). A következő oldalon a hitelek feltételeinek összehasonlításával és az ÁFA változás miatti problémák megoldási lehetőségeivel folytatjuk:

Addig is, ha még nem tetted, kérd a Heti PénzTippet, hogy naprakész lehess a pénzügyeidben és azonnal letöltheted a hitelek összehasonlító táblázatát, valamint a korábbi összehasonlításokat is - gyermekmegtakarítások, LTP összehasonlítás  

 

Kérem a Heti PénzTippet!

 

Dönts tudatosan és erősödj meg pénzügyileg!

 

Móni

 

(Szerző és képek: Czirákiné Kocsis Mónika - minden jog fenntartva (2018.08.22.))

 

Kapcsolódó írásaim:

 

Újabb adósságféket vezet be az MNB októbertől

 

Melyik hitellel jársz a legjobban? - fogyasztóbarát, támogatott vagy piaci 1.rész

 

Lakástakarék új nézőpontból

 

Mi az, amit át kell gondolnod, hogy elkerüld a hitelcsapdát?

 

Álmaid otthonának megszerzése okosan...