Otthon Start Hitelprogram 2025 - minden információ

 

Tudod, hogy milliókat spórolhatsz a most bejelentett Otthon Start programmal? Szeptember 1-től már elérhető a 3%-os lakáshitel, így egy helyen megtalálod ebben a cikkemben az összes feltételt, szempontot, magyarázatot, sőt, ötleteket is adok hozzá.

 

De vajon fenyegető-e annak réme, ami néhány évtizede már megtörtént, amikor a mesterségesen fenntartott 3%-os lakáshitel kamatokat hirteln megduplázták? Aki egyben kifizette a tőketartozását, még el is engedtek belőle. Aki ezt nem tudta megtenni, az fizethette 6 százalékkal. Megtörténténhet ez újra?

 

Vagy egyszerűen ez csak egy jó lehetőség, amivel addig élj, amíg lehet? Ráadásul a bankok elkezdték a kamatversenyt is. Van több bank, amely 3% helyett 2,75%-2,95% kamattal hirdette meg a hitelét.

 

Frissítés: Közben folyamatosan potyognak az újabb információ morzsák a 3%-os lakáshitelhez, így azokat is hozzáírom mindig a cikkhez. Szóval térj vissza időnként :)

FRISSÍTÉS 2025.07.22.:  Elérhető a Otthon Start Hitelprogram társadalmi egyeztetésre bocsátott rendelettervezete, így az eredeti cikket frissítem ennek tartalma alapján...

FRISSÍTÉS 2025.07.31.: Megjelent a rendelet a Magyar Közlönyben, így frissítettem a cikket a végleges rendeletszöveg alapján.

FRISSÍTÉS 2025.08.15.: Elérhető a TB jogviszony igazolásához az igénylőlap. Itt tudod letölteni.

FRISSÍTÉS 2025.08.25.: megérkezett a módosító 282/2025. (VIII. 25.) Korm. rendelet, mellyel változtak a szabályok - frissítettem a cikkben!

FRISSÍTÉS 2025.09.01.: megérkezett a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletet módosító 28/2025. (IX. 1.) MNB rendelet, mellyel változtak a 10%-os önerő és a JTM szabályok - frissítettem a cikkben!

Nézzük miről lesz szó ebben a cikkben:

 

• Milyen feltételekkel igényelhető az Otthon Start Hitelprogram?

• Mekkora előnyt jelent a Start Otthon Program 3%-os lakáshitele?

• Lakásvásárlás készpénzért vagy támogatott hitel felvétele mellett inkább befektetés?

• Most vásárolj vagy várj a kedvező hitelre? 

 

 

 

Milyen feltételekkel igényelhető az Otthon Start Hitelprogram?

 

 

Mielőtt a részletes szabályokat megnéznénk, segítségül készítek egy videó sorozatot azon kérdésekből és a válaszokból, amiket nekem küldtök. Itt éred el a videót. Iratkozz fel a csatornámra és nem maradsz le a többiről sem!

 

 

Az alapvető szabályok, amiket már megismerhetünk az Otthon Start Hitelprogram rendelettervezetéből végleges rendeletéből (227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet) módosítva a 282/2025. (VIII. 25.) Korm. rendelettel

 

• Elvileg első lakás vagy ház vásárlására, építésére vehető igénybe - gyakorlatilag ezt a könnyítő és megengedő feltételek némileg megkérdőjelezik (a szerző), inkább azt mondanám, szinte bárki felveheti többedik lakásra is...
  • használt lakóingatlan vásárlása 
  • új lakóingatlan vásárlása vagy építése
  • lakóingatlan (otthon): tanya, birtokközpont, belterület lakóingatlan többlakásos házban, belterületi egylakásos lakóingatlan (egylakásos meghatározása a CSOK Plusz szabályai szerint)
• Nincs házasságkötési vagy gyerekvállalási kötelezettség - tehát nem olyan, mint a CSOK pluszos hitel, itt egyedül is felveheted, gyerek nélkül is felveheted.
  • Adóstárs viszont csak házastárs, vagy gyermek mellé a szülő lehet (élettársak nem!!!)
  • Szülő adóstárs az ingatlanban nem szerezhet tulajdonjogot!
• Viszont szükség van a 2 éves TB jogviszonyra, amit igazolnod kell.
  • ebben nem lehet összesen 30 napnál több megszakítás (kivétel a hallgatói jogviszony megszűnését követő időszak, ami 6 hónap lehet), azzal, hogy ezek a napok a 2 évbe nem számítanak bele
  • beleszámít a külföldi munkaviszony és az is, ha kiegészítő tevékenységet folytató személynek minősülsz
  • beleszámít a nappali oktatásban való részvétel is a jogviszonyba (külföldi jogviszony is oké, ha itthon elismert)
  • az igénylés beadását megelőző 180 nap már munkaviszonyban, vállalkozói jogviszonyban kell eltölteni (25 éves korig ez nappalis hallgatói jogviszony is lehet), sőt EFO is elfogadott, ha a 2 évben legalább 200 nap volt
  • közfoglalkoztatotti jogviszony nem elfogadható
• A felvehető hitelösszeg maximuma 50 millió forint, ezt
• FIX 3%-os kamattal veheted fel, és
• Legfeljebb 100 millió forint értékű lakást vagy 150 milliós házat vásárolhatsz. A vételár pedig max. 20 százalékkal térhet el a bank által megállapított forgalmi értéktől.
• A négyzetméterár maximum bruttó 1,5 millió forint lehet - az alapterületre vonatkozik (hasznos-, nettó- vagy bruttó alapterület közül azzal kell számolni, amelyik számodra kedvezőbb)
• Kamattámogatott futamidő maximum 25 év
• Az önerő 10% is lehet akár - ennek szabályait MNB rendelet határozza meg (adóstársaknak igényléskor nem töltheti be a 41. életévet ÉS egyiküknek sem nem lehet 50%-ot elérő ingatlantulajdona, kivétel a jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt lakóingatlan)
• Ráadásul kombinálhatod más hitelprogrammal és támogatással, például FCSOK-kal, CSOKPlusszal is. - ezek szabályait is összhangba hozta az új rendeletmódosítás, ugyanakkor, ha valamelyik szabálya szigorúbb, akkor annak kell megfelelned!
• Meglevő ingatlantulajdon - Igényelheted (erről büntetőjogi felelősséged tudatában nyilatkoznod is kell), ha a kérelem beadásakor
  • és azt megelőző 10 éven belül nem rendelkeztél saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal, VAGY
  • az igényléskor és előtte 10 éven belül max 50%-os tulajdonrészed van max. 1 db belterületi lakóingatlanban - vigyázz, ez eltér 10%-os önerő szabályától, ott nem lehet 50%ot elérő tulajdon!!!
  • DE nem számít bele, ha
    • rendelkeztél, DE ennek értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot, VAGY
    • olyan lakóingatlanod van, melynek bontását már elrendelték / engedélyezték, VAGY
    • lakóingatlanod haszonélvezettel terhelten került a tulajdonodba és a haszonélvező benne is lakik - vigyázz, ez eltér 10%-os önerő szabályától, ott csak jogszabályon alapuló haszonélvezet mentesít!!!
• A meglevő ingatlanra vonatkozó korlátozásoknak és a TB jogviszonynak házastársak esetén elég, ha az egyik fél megfelel (!!!). Ugyanez igaz, amikor a felnőtt gyermek megfelel ezeknek, akkor az adóstársként bejövő szülő már nem kell csak a többinek megfeleljen.
• Építés esetén a költségvetést a banknak is el kell fogadnia, számlakötelezettség a szokásos 70%-os lesz.
• A kölcsön 2022. január 1-jét követően
  • véglegessé vált építési engedély birtokában igényelhető új otthon építéséhez vagy vásárlásához,
  • tett egyszerű bejelentés esetén igényelhető új otthon építéséhez vagy vásárlásához, ha az egyszerű bejelentés
    • 2024. október 1-je előtt tették, az építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszer által előállított igazoló dokumentum, vagy
    • 2024. szeptember 30-át követően tették, az egyszerű bejelentés tudomásulvételéről szóló értesítés birtokában
  • véglegessé vált használatbavételi engedély esetén igényelhető olyan új otthon vásárlásához, melyet a gazdálkodó szervezet természetes személy részére való értékesítés céljára épít vagy építtet, és amelyet első ízben, természetes személy részére értékesítenek
• A lakóingatlan a lakhatási igények kielégítésére alkalmas kell legyen.
• Osztatlan közös tulajdon is vásárolható érvényes kizárólagos használati megállapodással - mindenhol azt harsogták, hogy nem lehet, pedig csak arról van szó, hogy a szakértők nem olvasták végig a rendeletet. Most a módosító rendelet ezt is egyértelműsítette. Nyugodtan vágj bele, ha egyébként megfelelsz a feltételeknek és az ingatlan is oké!
• Vásárlásnál az önerő készpénzben is teljesíthető, de a bank csak utalással folyósíthat.
• Előtörlesztési díj max. 1% lehet.
• Egy ember csak egyszer igényelheti a kölcsönt - ez azért fontos, mert ha pl. valaki mellé bemész adóstársként, akkor te már saját jogon nem igényelheted. Akkor sem, ha közben visszafizettétek ezt a hitelt.
• Az igénylő szülője bevonható adóstársként, de neki nem kell megfelelnie a feltételeknek, ha a nagykorú gyermek megfelel azoknak igénylőként - kiskorú gyermeknek viszont nem tudsz így ingatlant vásárolni, ez fontos!
• Nem használható fel résztulajdon megvásárlására. - például valamelyik tulajdonostárs kivásárlása, vagy pl. házastársak külön-külön igényelve ugyanarra az ingatlanra, az nem megy. Viszont a módosító rendelet pontosítja, hogy ha házastársak közösen vásárolnak és csak ők lesznek a tulajdonosok, akkor az nem számít ennek, tehát mehet.
• Vállalkozás székhelyként történő bejegyzésére a szabályok ugyanazok, mint a CSOK Plusz esetében. - ha erről igényléskor nyilatkozol, akkor az nem minősül lakásvéltól eltérő hasznosításnak, így nem lesz bünti sem.
• Az ingatlanra jelzálogjog kerül bejegyzésre a hitelösszeg 20 százalékáig, valamint 5 éves terhelési és elidegenítési tilalom is. 
• Természetesen kötelező lakásbiztosítást is kötnöd az ingatlanra.
• Állandó lakcímet NEM KELL létesítened az ezzel e hitellel megvásárolt ingatlanban - tehát ha van CSOK-os ingatlanod, jöhet a következő, nem sérül a CSOK bentlakási kötelezettség...
• Az igénylőkre vonatkozó egyéb feltételek már ismerősek az egyéb támogatott konstrukciókból (ezeknek minden támogatottnak meg kell felelnie, a bejövő adóstársaknak is):
  • köztartozás-mentesség,
  • büntetlen előélet,
  • eladó/építést végző nem lehet közeli hozzátartozó és élettárs, valamint nem lehet tulajdonod a gazdálkodó szervezetben, ami építi, és e szervezet tulajdonosa sem lehet közeli hozzátartozód vagy élettársad,
  • nem köteleztek jogerősen 3 éven belül a korábbi támogatás visszafizetésére,
  • hitelképességedet a bank vizsgálja és ő dönt, ad-e hitelt.
• Illetékmentességet NEM ad. - viszont pl. CSOK Plusszal kombinálva már jogosult leszel az illetékmentességre.
• Az Otthon Start hitel kiváltható lesz később CSOK Plusszal - tehát gyermekvállalással nagyobb ingatlant vehetsz majd és jogosult leszel a tőkeelengedésre is majd.

 

 OTTHON START ELŐSZŰRŐ kalkulátor

 

Készítettem egy gyors, leegyszerűsített előszűrőt. Amennyiben házas vagy és a saját magadra megadott válaszok alapján nem vagy jogosult a hitelre, akkor frissítsd az oldal és újra válaszolj, de a házastársad alapján (ingatlantulajdon, TB jogviszony, stb.).

 

Ha így az jön ki, hogy oké, akkor rendben vagytok. Ugyanez igaz, ha a gyermeked lenne az igénylő és te az adóstárs - azt nézd, ő megfelel-e. Az alapterületnél pedig amelyik kedvezőbb (hasznos, nettó vagy bruttó alapterület), azzal számolj! Kattints a megfelelő jelölő gombokra:

 

 

Otthon Start Hitelprogram kamattámogatásának visszafizetésének szabályai

 

Vissza kell fizetned a kamattámogatás egyösszegben, ha:

 

• az ingatlant 5 éven belül (egészben vagy részben)
  • eladod vagy lebontod
  • használatát harmadik személynek átengeded, használati vagy haszonélvezeti jogot adsz (vagyis NEM ADHATOD KI !) - Gulyás Gergely szerint a megjelent cikkek rosszul értelmezik a rendelet szövegét, mert a bérbeadás nem használati jog (???), ezért bérbeadható az így vásárolt ingatlan
  • lakáscéltól eltérően hasznosítod
• felmondja a bank a hitelt
• nem valósul meg az építés
  • elállsz építési szándékodtól
  • neked felróható okból hiúsul meg az építkezés
  • nem kezded el 1 éven belül és/vagy nem fejezed be 6 éven belül
• valótlan adatok alapján kaptad meg a támogatást

 

Nyilván rengeteg a kérdés, talán benned is felmerült  néhány, írd meg a cikk alatt és megválaszolom. Ha pedig elvesztél az információkban, mi végig fogjuk a kezed a hiteligénylési folyamatban az első lépésektől a folyósításig. Kattints és segítünk:

Jól jönne a segítségetek, Móni!

 

A büntetés mértéke:

Az igénybe vett kamattámogatás összegét az igénybevétel napjától a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal növelten vagy köteles visszafizetni, és a kamattámogatás a jövőre nézve megszűnik.

 

A kölcsön futamidő hátralévő részében fizetendő kamatának mértékét a bank fogja kiszámolni neked.

 

Az egyösszegű befizetésre méltányossági eljárás keretében kérhetsz részletfizetést vagy max. 5 év halasztást, de igazolnod kell, hogy az azonnali és egyösszegű megfizetés családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeidre is tekintettel aránytalanul súlyos terhet jelentene.

 

 

Összefoglaló gondolatok az Otthon Start Hitelprogram rendelettervezetéről

 

 

A tervezet rendezi a házastársak esetében a meglevő ingatlantulajdon kérdését, és annyiban megengedő, hogy csak az egyik félnek elég megfelelnie a feltételeknek. Ugyanakkor semmilyen utalás nincs arra, hogyan lesz ez az élettársak esetében? - erről a végleges rendelet szövegében sincs szó, így valószínűleg ez esetben mindkét félnek meg kell felelnie

A módosító rendelet alapján NINCS lehetőség arra, hogy élettársak közösen vásároljanak az Otthon Start Programban elérhető hitellel. Ez komoly szigorítás! Sem élettársak, sem testvérek, sem más, csakis házastársak és a gyermek mellé a szülő lehet adóstárs...

 

Kérdésként felmerülhet az is, hogy vajon, ha jogosultak vagytok a mostani, fele-fele tulajdonban levő lakásotok ellenére is igénybe venni ezt a támogatást és venni egy másikat, akkor vajon megtarthatjátok és kiadhatjátok a meglevő ingatlant, ha átköltöztök a most vásároltba? - a végleges rendelet szövege alapján igen.

 

Még elgondolkodtatott az is, hogy lesz-e lehetőség a 10%-os önerő kiváltására pótfedezetként egy másik ingatlant bevonni... - igen, a végleges rendelet szövege egyértelműen utal erre, abankoktól függ majd a te a konkrét esetedben.

 

Jelenleg a korhatár a 10%-os önrészhez a be nem töltött 41. életév az érvényes MNB szabályozás szerint, de ezen is változtatni akarnak - meglátjuk, valóban változtatnak-e... - erre egyelőre nem utal a rendelet, de a kormány ehhez dedikált oldalán szerepel az, hogy az MNB előírásainak kell megfelelni, ami egyelőre korlátoz 41. életév be nem töltésével

 

Egyébként a Kormány.hu oldalon, amit kifejezetten a 3%-os hitelhez hoztak létre, sok-sok infó van fent, viszont egyelőre az látszik, hogy gyorsan összedobták és tele van hibákkal, ezért kezeld fenntartásokkal (sajnos) azt, ami ott van!

 

Valamint társadalmi egyeztetés alatt van egy további rendelet a támogatások összehangolásáról, így várhatók még változások... - megérkezett a 282/2025. (VIII. 25.) Korm. rendelete

 

Valóban csábító lehetőségnek tűnik a 3%-os lakáshitel, hiszen mostanság azért elég széles skálán mozognak a lakáshitel kamatok, hiszen ha nem energiahatékony ingatlanról beszélünk, akkor leginkább 6-7% környékén tudsz hitelt fölvenni. Ez pedig egy nagyobb hitelösszegnél komoly terhet jelent a törlesztőrészletekkel. 

 

Ezzel az ígérettel reménykedhetnek azok is, akik valószínűleg még a fiatalabb korosztályhoz tartoznak, első saját lakásukat vennék meg, de a magas ingatlanárak miatt egyszerűen nem tudtak vagy nem is akartak annyi hitelt felvenni, hogy elegendő legyen a kivánt ingatlan megvásárlásához.

 

A pontos részleteket még így sem teljeskörűen ismerjük, hisz a rendelettervezet még változhat. Hangsúlyozom, tehát még készpénznek ne vedd ezt a tervezetet, hiszen nem tudjuk, hogy fog-e még ez változni, és ha igen, akkor miben, illetve mi az, amit pontosítanak benne. Úgyhogy várjuk meg a végleges rendeletet.

A végleges rendelet megérkezett, de azért még akadnak kérdőjelek...

 

Azzal is számolj mindenképp, hogy a 10% önerő és a max hitelösszeg a bank által megállapított forgalmi értékre vonatkozik a hitelezhetőség szempontjából. Tehát, ha például a megugró árak miatt te egy túlárazott ingatlant veszel 50 millióért, amihez van 5 millió önerőd, ez kevésnek bizonyulhat abban az esetben, ha a bank csak 40 millióra értékeli.

 

Ugyan a 20%-os eltérésbe még beleférsz, de csak 40 millió lesz a hitelbiztosítéki érték, így a felvehető hitelösszeg csak 35 millió lesz. Vagyis valahonnan még elő kell rántanod 10 milliót. 

 

Tehát igyekezz minden eshetőségre felkészülni a 3%-os lakáshitel kapcsán!... És persze oszd meg ismerőseiddel is az infókat ;) például ezt is:

 

 

 

Mekkora előnyt jelent a Start Otthon Program lakáshitele?

 

 

 

 

Sokak első gondolata az, hogy inkább kivárnak szeptemberig. Ez érthető, de mégis érdemes matekolnod egy kicsit.

 

Az egyik oldalon áll az olcsó, 3%-os lakáshitel, amelynek a törlesztője ráadásul szépen el is inflálódik majd a 20-25 év alatt. Egyben lehetőséget teremt arra is, hogy egy jobb ingatlant vegyél vagy egyáltalán bármilyen venni tudj végre.

 

A másik oldalon áll az, hogy vajon hogyan reagál majd erre az ingatlanpiac. Hiszen azzal, hogyha a hitelfelvételi kedv erősödik, hiszen esetleg olyan is föl tudja venni most már a lakáshitelt, aki a 6-7 százalékos kamattal nem tudta, vagy nem akarta, az keresletet fog generálni az ingatlanpiacon.

 

Márpedig amikor megnövekszik a kereslet az ingatlanpiacon, az magával húzza az árakat.

 

Tehát nem csak azt érdemes megnézned, hogy vajon mennyit spórolsz azon, hogy 3 százalékos hitelt veszel fel, nem pedig 6-7 százalékosat - tehát kivársz -, hanem azt is érdemes átgondolnod, hogy vajon hogyan fog fölmenni nagy valószínűséggel annak a lakás vagy ház kategóriának az ára, amelyet te szeretnél venni.

 

Emellett vigyázz, mert tuti előkerülnek majd ismét a korábbi nagy ötletek: pl. vedd fel a 90% hitelt, meg a babavárót és a saját tőkédet meg fektesd be inkább. Persze lehet benne ráció bizonyos helyzetekben, de csak konkrét számok alapján dönts így és csakis nagyon stabil anyagi háttérrel, sőt, megfelelő kockázati védelemmel együtt.

 

 

Lakásvásárlás készpénzért vagy inkább a támogatott 3%-os lakáshitel felvétele mellett befektetés?

 

 

Valójában van benne ráció, de rengeteg egyéb szempont is van, amit muszáj figyelembe venned. Mielőtt belevágsz, ülj le egy pillanatra és gondolj bele az elmúlt 25 évedbe. Ha túl fiatal vagy hozzá, akkor kérd meg a szüleidet pl., hogy meséljék el, mi minden változott az életükben az elmúlt 25 évben.

 

Nekem például, amit bele lehet zsúfolni problémát egy ekkora időszakba, az benne volt. Megszületett a kislányom és újra férjhez mentem. Eladtam a korábbi ingatlant és vettem egy másikat. Vettünk fel devizahitelt és belebuktunk, de megküzdöttem a helyzettel, amire 10 évem ment rá. A 2008-as válság és a devizahitel majdnem csődbe vitt vállalkozóként, de újra kezdtem. Majdnem meghaltam. Édesanyám meghalt. A gyermekeim kirepültek, de azt hiszem sikeresen indítottam őket. Meghalt a férjem. Betörtek és elvittek nagyon sok mindent, de mivel elfogták őket, a biztosító nem fizetett, a büntetőper meg még csak most kezdődött. Ezek azok, amik pénzügyi területet érintő negatív események voltak...

 

Tehát 25 év nagyon hosszú, ezért - ha befektetésben gondolkodsz a hitel mellé, akkor - mindenképp kell legyen biztonsági megoldásod is hozzá. Mit jelent ez?

 

• mivel még nem ismerjük a pontos feltételeket, csak annyit mondhatok, hogy biztosnak kell lenned abban, hogy ameddig szükséges, teljesíteni tudod őket
  • ha bentlakási kötelezettség lesz, akkor azt
  • ha bizonyos ideig nem adhatod el, akkor azt
  • ha mégis bekövetkezik a kamatemelés (amire az elején visszagondoltam) egy tollvonással, akkor azt
• legyen biztosítékod arra, hogy a hitelt bármi körülmények között ki tudd fizetni
  • kockázatmentes befektetés kamataiból fizeted a támogatott lakáshitel törlesztőjéttörlesztőt
  • részben kockázatmentes befektetés, részben hosszútávú (pl. részvény, ETF) befektetésből finanszírozod a törlesztést
  • teljes egészében 25 éves tartamra tervezett portfóliót állítasz össze, hogy termeljen és közben magad fizeted a támogatott lakáshitelre részleteket, emellett van hitelfedezeti vagy kockázati életbiztosítást kötsz (ha történne valami)
  • elemezd a költségvetéseteket, hogyan áll össze és mi az, ami megboríthatja (jövedelemd kiesése, gyermek születés, szülők/gyerekek/saját magatok betegsége vagy balesete, és készülj fel ezekre
• jelenleg a legtöbb állampapír kamat magasabb 3%-nál, de
  • ilyen időtávra csak államkötvényt (2051/G) találsz, ami ugye nem lakossági állampapír, tehát árfolyama van, ami azt jelenti, hogy bukhatsz is vele, amikor eladod (pl. ha valamiért borult a terved és muszáj)
  • a lakossági állampapíroknál teljesen lutri, hogy a most elérhetők után az elkövetkezendő 25 évben milyen állampapírok lesznek és milyen feltételekkel
  • jelenleg a leghosszabb az 5 éves időtáv, amelyre fix kamatozású lakossági állampapírt tudsz venni
• ha a hitelfelvételt választod, akkor abban a bank pénze inflálódik, a befektetésednél pedig neked kell gondoskodnod arról, hogy ne csak a hitelkamatot, hanem az inflációt is meghaladó hozamot érj el lehetőleg
• amennyiben készpénzzel vásárolsz, előnyösebb pozícióban vagy az ingatlanpiacon, a hitelfelvételi procedúra idő és ár hátrányt okozhat
• jelenlegi jövedelmedet az ég világon semmi nem garantálja a jövőben - akár csökkenhet is átmenetileg -, ezért biztosnak kell lenned abban, hogy minden körülmények között fizetni tudod majd
• amikor matekolsz, számolj az egyéb felmerülhető költségekkel is
  • 25 év alatt biztosan kell felújítani, korszerűsíteni
  • 25 évnyi biztosítási díj is lesz - lakásbiztosítás, életbiztosítás, balesetbiztosítás
  • kezdeti költségként nem csak a hitelfelvétel esetleges költségei jelennek meg, hanem az illeték (ha nem lesz illetékmentes), az ügyvédi díj, a költözés, az esetleges felújítás, a költözés, stb.
• természetesen jó, ha képben vagy a jelenérték és jövőérték fogalmával és számításával, hiszten így lesz a kapott eredmény összehasonlítható, elemezhető

 

Biztos vagyok abban, hogy hamarosan (főleg, ha tényleg elindul ez a támogatott lakáshitel) jobbnál jobb ötleteket olvashatsz a hitelfelvétel melletti befektetésre. Bankmonitoros ötletelést már olvastam. De ne feledd:

• ha hitelezéssel foglalkozó cég/tanácsadó javasolja, vedd figyelembe, hogy ez neki igen is érdeke
• ha befektetéssel foglalkozó cég/tanácsadó javasolja, akkor ez neki igenis érdeke

 

NE hallgass mindenkire, csináld meg a saját számításaidat, tervezd meg a saját védelmedet és lépj ezeknek megfelelően. 25 évnyi tudatosságra lesz hozzá szükséged, nemet mondással és problémamegoldási cunamival tarkítva akár!

 

Természetesen én is kimatekoztam néhány változatot, de még annyi az ismeretlen változó, hogy ennél jobban egyelőre nem mennék bele, de gondolatindítóként azért megmutatom az eredményt. Azt a verziót, hogy 25 évre állampapírba úgy tedd a pénzed, hogy közben fizeted te magad a hitelt, nem tartom észszerűnek, ezért azt nem számoltam ki (bár matematikailag megéri).

 

Feltételezések:

• van 56 millió Ft készpénzed, amiből lakást vennél
• megfelelsz a 3%-os kamattámogatott hitel feltételeinek
• 2025.10.25-én indul a hiteled és végig fut a hitel 25 évig
• plusz pénzt előtörlesztésként nem teszel bele
• az első két havi törlesztőrészletet a meglevő pénzedből fizeted és félreteszed belőle a további 10 havi törlesztőt is
• a tartam alatt 1 millió Ft lakásbiztosítási díj, 5 millió Ft haláleseti kockázati életbiztosítás díjával és 50 millió Ft egyéb költséggel számoltam (felújítás, karbantartás, stb.)
• illeték 4%, ügyvédi költség 1% 
• kiadásból származó bevétellel nem kalkuláltam, mert úgy tippelek, hogy nem lesz rá hivatalosan alkalmas az így vásárolt lakás (egy darabig biztosan)
• infláció átlaga 5%, ingatlan értékemelkedésének átlaga 5% (átlag a 25 évre)
• a kezdő költségeket jövő értéken vontam le a 25. év végén elért eredményből

 

1. példa a hitel befektetésére - biztonsági játékosoknak

feltételezés:

• első 2 havi törlesztőt "zsebből" fizeted
• következő 10 havi törlesztő összegéből 2 havonta lejáró DKJ-t vásárolsz (kamatát 5,75%-nak vettem) és ebből fizeted majd az első évfordulóig
• a többiből 5 éves MÁP+ vásárlása 25 évig (tehát lesz...), melynek jelenleg ismert felhalmozott kamat tartalma 2025.10.25-én 1,84% lesz
• a kamatokból és a MÁP+ eladásból (az elején valamennyi) teremted meg a lakáshitel törlesztésének fedezetét
• mindig kamatforduló után a 100% eladási áron veszed ki az 1 évnyi (12 havi) törlesztő összegét, mindig a legalacsonyabb kamatozásúból adsz el
• a visszaváltott 12 havi törlesztőből mindig 2 havonkénti DKJ-t vásárolsz és ebből fizeted a következő évfordulóig a törlesztőt
• mivel a DKJ legkisebb címlete 10 ezer forint, ezért mindig marad belőle valamennyi, ezeket a következő évi törlesztőnél beleszámoltam, annyivel MÁP+ ill. kamat került kivételre, ill. ezekből MÁP+ vétel történik 
• így teszel a futamidő végéig
• az utolsó ilyen 100%-os visszaváltási időszakban visszaváltod az egészet és lezárod a hitelt

 

 

2. példa a hitel befektetésére - észszerű kockázattal

feltételezés:

• első 2 havi törlesztőt "zsebből" fizeted
• következő 10 havi törlesztő összegéből 2 havonta lejáró DKJ-t vásárolsz (kamatát 5,75%-nak vettem) és ebből fizeted majd az első évfordulóig
• a maradék (47,6 millió Ft) tőkét két felé osztod
• az egyik 22,6 milliót bátrabban kezeled és részvény(alap) vagy ETF portfóliót állítasz össze hozzá, melynek átlagos hozama várhatóan eléri az éves 10%-ot
• a 25 millió forintból pedig 5 éves MÁP+ vásárolsz 25 évig (tehát lesz...), melynek jelenleg ismert felhalmozott kamat tartalma 2025.10.25-én 1,84% lesz
• a kamatokból és a MÁP+ eladásból teremted meg a lakáshitel törlesztésének fedezetét, amíg el nem fogy - ez 13,5 évig biztosítja számodra a gondtalan törlesztést
• mindig kamatforduló után a 100% eladási áron veszed ki az 1 évnyi (12 havi) törlesztő összegét, mindig a legalacsonyabb kamatozásúból adsz el
• a visszaváltott 12 havi törlesztőből mindig 2 havonkénti DKJ-t vásárolsz és ebből fizeted a következő évfordulóig a törlesztőtmivel
• a DKJ legkisebb címlete 10 ezer forint, ezért mindig marad belőle valamennyi, ezeket a következő évi törlesztőnél beleszámoltam, annyivel MÁP+ ill. kamat került kivételre
• ezután a magasabb kockázatú befektetésed hozamai már valószínűleg fedezik a havi törlesztést, így ezekből eladva tudod folytatni 
• így teszel a futamidő végéig

 

 

3. példa a hitel befektetésére - szerencsejátékosoknak :)

feltételezés:

• a havi törlesztőket a befektetésből fizeted
• az 50 milliót bátrabban kezeled és részvény(alap) vagy ETF portfóliót állítasz össze hozzá, melynek átlagos hozama várhatóan eléri az éves 10%-ot
• ha már most is befektetésben van, otthagyod, míg lezajlik a hiteligénylés :)
• a befektetésből mindig eladsz annyit, amennyi a havi törlesztő és így teszel a futamidő végéig
• kamatos kamattal számoltam

 

 

4. példa a hitel befektetésére - magabiztos befektetőknek

feltételezés:

• a havi törlesztőket "zsebből" fizeted a futamidő végéig
• az 50 milliót bátrabban kezeled és részvény(alap) vagy ETF portfóliót állítasz össze hozzá, melynek átlagos hozama várhatóan eléri az éves 10%-ot
• kamatos kamattal számoltam
• befektetésedből nem adsz el, amíg nem muszáj

 

 

 

Amint láthatod, matematikailag igen csak megéri. Természetesen csak a megfelelő védelemmel! Én jut is, marad is alapon inkább a 2.-at választanám vagy a 4.-et. Persze ezt neked kell eldönteni, de mint látod érdemes matekolni. Arra pedig figyelj, hogy amikor máshol olvasod az ötletelést, ne szállj el az óriási összegektől, amik ott elhangzanak.

 

Nem véletlenül írtam oda mindenhol a jelenértékeket is. Ez mutatja meg például azt is, hogy gyönyörű szép szám a 167 millió Ft, de egy 5%-os átlagos onfláció mellett a jelenérték még 50 millió sincs. Neked meg közben zabszem volt a hátsódban, konfliktusforrás volt, stresszeltél, molyoltál vele 25 évig.

 

Akkor is vegyél egy nagy levegőt, ha a 4.-et választod és kamatos kamatot számolva meglátod, hogy 50 millióból akár 541,7 millió Ft is lehet 25 év alatt átlagosan 10% éves hozammal. Ugyanis az átlag 10% az pont azt jelenti. Átlag. Tudod, mint a magyarországi átlagkereset. Benne van a havi 10 milliós, meg a 100 ezres fizetés is...

 

Ugyanez igaz a 25 évre becsült hozamra is. Lesznek 20-40% esést hozó időszakok, lesznek oldalazások és lesznek szárnyalások. Ezek eredménye teljes mértékben el fog térni attól, amit az egyenletes átlagos hozammal kiszámolsz. Ezt ne feledd! Egy következő cikkemben mutatom majd ezt is.

 

Ezért kell e tervedhez több biztonsági elem is...

 

Tehát valóban megérheti a hitel + befektetés kombó. A kérdés inkább az, hogy a 25 év macera, a 25 év stressz és a 25 év bizonytalanság megéri-e...

 

A végső hitelkamat csökkentésének másik módja lehet az, ha kombinálod lakástakarékkal. Erre is hozok majd neked konkrét számokat. Addig is fontos tudnod, hogy a 30%-os bónuszhoz 8-10 év kell. Erre az időszakra nem sokkal magasabb az LTP szerződések EBKM mutatója, mint a Start Otthon Program támogatott lakáshitelének 3 %-os kamata.

 

Ezért ez nemcsak, hogy nem éri meg, hanem havi szinten több pénzt igényel tőled. Bizonyos esetekben mégis lehet realitása azoknál, akiknek fontos a garancia. Azt viszont értened kell, hogy ez nem befektetés. Annyit várhatsz el ettől a megoldástól, amennyit tud. Erre azonban már tényleg csak legközelebb térünk vissza...

 

 

Várj a 3%-os lakáshitelre vagy vásárolj most piaci hitellel?

 

 

Ugye itt fontos tétel ez a legfeljebb 100 millió forint értékű lakás vagy ház, de lehet, hogy ami most 80 millió, az szeptembertől már 90 lesz, és így azért érdemes átkalkulálni, hogy megéri-e kivárni az alacsony kamatú hitelt, biztos, hogy jobban jársz-e.

 

Amennyiben úgy érzed, hogy jobban jársz, akkor csináltam egy példakalkulációt, hogy át tudd gondolni.

 

 

 

 

Ez most csak egy nagyon alapkalkuláció, csak 50 millió (kép feljebb), illetve 20 millió forintos hitelre kalkuláltam.

 

A piaci kamatfeltételek a két esetben teljesen mások. Nyilván a magas hitelösszeg és a magas jövedelem, a magas jóváírásvállalás sokkal kedvezőbb kamatfeltételeket teremt a piaci hitelnél, mint a második esetben, de mind a kettőnél sok-sok millió forint a visszafizetendő összegben a különbség, és nagyon nagy a különbség a törlesztőrészletben, a havi törlesztőrészletben.

 

Tehát ezt a kettőt mutatom meg neked a két képen, hogy egy picit matekolni tudj, amíg ez a rendelet rendesen körvonalazódik, és megtudjuk a teljes és pontos részleteket. Persze az összehasonlítás úgy lenne teljes, ha megnéznénk a Zöld hitelekkel is, a Duó és a Befektetéshez kapcsolt kedvezményes hitelekkel is, de részletesebb összehasonlítást majd akkor, ha ismertté válnak a részletek.

 

Megcsináltam azt a számítást is, hogy mi történik, ha 10 millió forinttal felmegy rendelet hatására a megvásárolandó ingatlan ára, emiatt neked ennyivel több hitelt kell felvenned. Így talán már érted, miért írtam fentebb azt, hogy matekolni érdemes mindenképp.

 

Ez a matek, ha a 20 millió helyett 30 millió lakáshitelt kell felvenned:

 

 

 

 

Ez pedig azt mutatja, ha 40 millió helyett kell felvenned az 50 millió Ft támogatott lakáshitelt. Itt kicsit jobb a helyzet, de ha a nagyobb értékű ingatlan nagyobb arányban drágul és nem 10 hanem 15-20 millióval magasabb hitelösszegre lesz szükséged, akkor már nem éri meg...

 

 

 

 

Tehát ne vakítson el a 3%-os lakáshitel, csak akkor várj rá, ha biztosan jobban járhatsz vele! Persze a kérdés az, hogy mekkora áremelkedésnek van realitása: 5-10% vagy akár lehet 20% is?

 

Valószínűleg ezt a cikket fogom frissíteni folyamatosan, hogy egy helyen legyen minden aktuális infó, amíg meg nem jelenik a rendelet (MEGJELENT, FRISSÍTETTEM). Addig is, ha számolgatnál kicsit, akkor itt a kalkulátorunk, amellyel annuitásos hitelt, kamatos kamatot és egyszerű kamatot is tudsz számolni:

 

Kamatszámítás és Annuitás kalkulátor - ÉLŐ , tervezte: Czirákiné Kocsis Mónika

 

A többi kalkulátort a fenti menüpontból éred el. Vagy kattints a gombra ;)

 

Dönts tudatosan és erősödj meg pénzügyileg!

Móni

(Szöveg, kalkulátorok és képek: Czirákiné Kocsis Mónika - minden jog fenntartva (2025.07.03. - utolsó frissítés 2025.08.15.))