Milyen elvárásaik vannak a bankoknak? Mi lesz, ha emelkedik az ÁFA?

 

 

Hogy pontosan milyen szempontjai vannak a kockázatelbírálásnál az adott banknak, azt hét pecsétes titokként kezelik. Mégis van néhány kritérium és elvárás, aminek biztosan meg kell felelned. Viszont több paraméter is eltérő lehet az egyes bankoknál. De vajon mik ezek?

 

Az első részben tisztáztuk az alapfogalmakat a jelzáloghitelekhez kapcsolódóan. Megnéztük, mi jellemzi az egyes hitelfajtákat  és melyik, mikor ideális - piaci kamatozású, kamattámogatott, a CSOK Extra és a fogyasztóbarát hitelek, valamint az LTP-hez kapcsolódó lakáskölcsön. Felsoroltuk a legfontosabb alapszabályokat, hogy elkerüld a csapdákat a hitelfelvételkor.

 

Folyamatosan szeretnél értesülni az aktualitásokról? Kattints!

 

Kérem a Heti PénzTippet!

 

A második részben összehasonlítottuk a hiteleket - kamat, THM, kamatperiódus és költség alapján. Összegyűjtöttük, mik az alapvető feltételei egy jelzáloghitel felvételének.

 

Ebben a részben pedig a bankok által támasztott feltételeket vetjük össze, hol van esélyed és hol nincs, ha nem vagy átlag eset. Boncolgatjuk még egy kicsit a kamatemelést is.  Illetve megnézzük, milyen alternatívák vannak az ÁFA emelkedés közeledő határideje miatt megoldásoként..

 

 

Milyen feltételei vannak még a hitelfelvételnek?

 

 

Mi minden kell ahhoz, hogy sikeres legyen a hitelügyleted?

 

 

Megbeszéltük már, hogy idő és kölcsönösszeg szempontjából mi a fontos, átnéztük a JTM korlátokat, valamint a jövedelmeddel és az ingatlannal szemben támasztott alapkövetelményeket. Most nézzük, mi van még:

 

Szükséges dokumentumok

 

Arra itt a cikkben nem vállalkozom, hogy minden eshetőségre kitérve az összes létező dokumentumot felsoroljam, de a legfontosabbakra kitérünk.

 

• Személyes adatokhoz kérhetik:
  
   
  • személyi igazolvány, útlevél vagy jogosítvány
  • külföldiek esetén útlevél vagy tartózkodási engedély
  • lakcímkártya vagy állandó tartózkodási hely igazolása
  • adóazonosító jel
  • vagyonjogi megállapodás, válásról jogerős bírósági végzés
  • tartási szerződés, gyámhivatali határozat
    
     
• Jövedelem igazolására kérhetik attól függően, miből származik a jövedelmed:
  
  
  Attól függően, hogy alkalmazott vagy, vállalkozó, őstermelő vagy nyugdíjas, vagy akár a saját (családi) cégből származik a jövedelmed (munkabér, osztalék, megbízás), különböző dokumentumokkal kell igazolnod...
   
  • munkáltató igazolás (30 napnál nem régebbi)
  • utolsó 3-6 havi bankszámla kivonat, 
  • utolsó 3 havi nyugdíjszelvény
  • NAV jövedelem igazolás (utolsó lezárt 1 vagy 2 év),
  • SZJA bevallás,
  • vállalkozói adóbevallás (pl. KATA, EVA), 
  • utolsó 6 havi NAV bejelentő
  • NAV "nullás" igazolás
  • határozat a nyugdíj összegéről, rokkantsági ellátásról, gyermekneveléshez kapcsolódó ellátásokról (GYES, GYED, CSED, GYET, családi pótlék) ill. bármi más járadékról
  • megbízási szerződés
  • bérleti szerződés
  • bankszámla kivonat a KATA megfizetésének igazolására
  • mérleg és eredménykimutatás
  • társasági szerződés
  • utolsó 6 havi NAV bejelentő (08-as nyomtatvány)
    
     
• Ingatlannal kapcsolatban kérhetik:
  
   
  • 30 napnál nem régebbi teljes és hiteles tulajdonilap (Takarnetből)
  • 90 napnál nem régebbi térképmásolat vagy helyszínrajz
  • méretarányos alaprajz (helyiségek nevének és alapterületének feltüntetésével)
  • bérleti szerződés (bérbeadott ingatlannál),
  • működési engedély (üzleti céllal érintett fedezetnél)
  • ranghely lemondó nyilatkozat (fennmaradó terheknél)
  • ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett használati megállapodás és elővásárlási jogról való lemondás osztatlan közös tulajdon esetén
  • haszonélvezeti vagy özvegyi jog esetén a jogosult lakcímkártyája és nyilatkozata
  • társasház alapító okirata
  • értékbecslés
  • ingatlanra vagyonbiztosítás (az elvárt biztosítási összeggel)
  • szolgalmi jog dokumentációja
  • ÉME (Építőipar Műszaki Engedély)
    
     
• Hitelcél szerint szükséges dokumentumok:
  
   
  • előszerződés vagy végleges adásvételi szerződés (a bank által előírt tartalmi követelmények szerint)
  • letéti nyilatkozat
  • gyámhatósági jóváhagyó határozat
  • kivitelezési tervdokumentáció
  • költségvetés
  • használatbavételi engedély
  • e-napló vagy jogerős építési engedély
  • felelős műszaki vezető bejelentéséről szóló igazolás
  • kiváltandó kölcsönre vonatkozó szerződés (egyenlegértesítővel, és utolsó 3 havi részlet befizetésének igazolásával)
  • támogatott hitelekhez szükséges speciális dokumentumok - ezeket személyesen megbeszéljük, ha ilyen hitelt szeretnél

 

 

Mit tegyél, ha nem vagy átlagos? Kaphatsz hitelt?

 

 

Vagy igen, vagy nem - nézzük:

 

KHR listán szerepelsz

 

Ha a státuszod még aktív, vagyis még most is fennáll a tartozásod, mai miatt felkerültél a listára, akkor sajnos nem kaphatsz hitelt. Banki szemszögből nézve "rossz" adós vagy.

 

Ha a státuszod passzív, akkor van esélyed. Ez ugyanis két dolgot jelenthet. Volt egy rossz periódus az életedben, megcsúsztál, de már rendezted. Az esetben is passzív leszel, ha megegyeztél a bankkal és elengedett a tartozásodból.

 

Passzív státusznál, ha már eltelt belőle fél év, akkor tudok segíteni a jelzáloghitel-kérelmedben. Hívj bátran!

 

HITELKALKULÁTOR

 

Egyéb hitelt is felveszel (munkáltatói, önkormányzati, LTP)

 

Ez esetben szükség lesz az erről szóló szerződésre, és a jogosult hozzájárulására a bank első, vagy a fennmaradó zálogjogot követő ranghelyi jelzálogjog bejegyzéséhez

 

Elfogadható jövedelmek

 

• Önállóan elfogadható jövedelmek:
   
  • munkabér
  • nyugdíj
  • vállalkozói jövedelem (egyéni vállalkozás, saját cégből bér vagy osztalék, őstermelő)
  • megbízási díj
  • bérleti díj
  • külföldi jövedelem (munkaviszonyból származó)
     
• Kiegészítő jövedelmek:
   
  • GYES, GYED, CSED, CSET
  • családi pótlék
  • tartásdíj
  • járadékok
  • tiszteletdíj
  • Cafetéria

 

DE nem mindegyik bank fogad el minden jövedelmet, főként a kiegészítő jövedelmek közül. Van olyan is, hogy ez utóbbiak beszámíthatóságának mértékét korlátozzák (általában 70%). Ezért mielőtt beadod a hitelkérelmed, pontosan tisztázd, hogy mit fogadnak és hogyan, illetve mit nem a kiválasztott banknál.

 

A legnehezebb dolgod akkor van, ha jövedelmed külföldi egyéni vállalkozásodból származik. Eddig egyetlen bankot találtam, ahol így is megadták a hitelt. Nehéz ügylet volt, de sikerült! Tehát ez esetben is van megoldás :).

 

Korábban már írtam, hogy a fogyasztóbarát hiteleknél szigorúbb az elbírálás. Előfordul, hogy ilyen hitelre szinte hitelképtelen vagy például a vállalkozói jövedelmed alapján, ugyanakkor a piaci kamatozásút gond nélkül megkapod, és még lehet, hogy jobban is jársz vele...

 

Euróban vagy más devizában kapod a jövedelmed? Semmi akadálya annak, hogy ez esetben devizahitelt vegyél fel. Egy dologra figyelj! Ilyenkor az ingatlan hitelezhetősége az érvényes MNB rendelet alapján 35-50%, devizanemtől függően. Vagyis, ha az ingatlan értékéhez képest magas összegre van szükséged, akkor inkább forint hitelt válassz...

 

Milyen tényezőknek lehet pozitív hatása az elbírálásra?

 

• önerő nagysága
• meglevő bankbetét és megtakarítás
• bankszámlaforgalom
• egyéb jövedelmek
• magasabb iskolai végzettség, nyelvvizsga
• régóta fennálló munkaviszony ugyanannál a cégnél
• stabil, régi, nyereséges vállalkozás
• értékes, könnyen eladható ingatlan

 

Problémás ingatlanok

 

• vályogház (maximum telek értéken)
• Építőipari Műszaki Engedély nélküli könnyűszerkezetes vagy rönkház (ez esetben csak telek áron fogadják be)
• értékesítési tilalom alatt álló ingatlan nem befogadható
• ha a piaci érték kisebb, mint 3-3,5 millió Ft, akkor csak kiegészítő ingatlanként vonható be
• vályog vegyes szerkezetű ingatlan is csak kiegészítő fedezet lehet
• terhelt ingatlan - biztosan elutasítják, ha tartási jog, végrehajtási jog, magánszemély jelzálogjoga, bírósági kereset indítás vagy perfeljegyzés van bejegyezve

 

Életkor

 

Ha az idősebb korosztályhoz tartozol, akkor ez okozhat némi gondot a hitelfelvételnél. Ugyanis a futamidő lejártakor az főszabály szerint maximum 70 éves lehet. Bár van néhány bank, amelyik meghitelez 75 éves korodig is. Ez is legyen szempont a bank kiválasztásánál!

 

Lehetőséged van arra, hogy megfelelő hitelfedezeti életbiztosítással vagy fiatalabb adóstárssal oldd meg ezt a problémát.

 

 

Kamatemelés a lakáshiteleknél?

 

 

A fix vagy változó kamatozású hitel kiválasztásakor mérlegelj minél több szempontot! 

 

 

Szinte biztosan várható...

 

Már ebben az évben megindult a kamatok emelkedése (a BUBOR növekedése miatt), pedig a jegybanki alapkamat változatlan maradt eddig. Valószínűleg rövid időn belül ebben is lesz növekedés, ami tovább emeli a kamatokat.  

 

Jelenleg a BUBOR legmagasabb értéke is bőven 1% alatti, de ez például 2008-ban 12% felett is volt. Ugyanebben az időszakban a jegybanki alapkamat elérte a 11%-ot.

 

Akkor most fix vagy változó kamatozású legyen?

 

Jó kérdés. Attól függ. Figyelembe véve, hogy nagy valószínűséggel kamatemelés előtt állunk, ha emelkednek a kamatok a frissen felvett hiteledben az elején, amikor még alig fogy a tőke, mert többnyire kamatot fizetsz, az elég rosszul érinthet egy változó kamatozású hitel esetén.

 

Miért fontos ez? Ha megnézed a különböző kalkulációk részletes adatait, akkor egy 10M Ft-os hitel tőketartozása a 10. év végén a 6 havi kamatozásnál 5.673.072 Ft, az fix5-ösnél 6 078 298 Ft, és a fix 10-esnél 6 312 989 Ft. Ugyanez az 1. év végén a 6 havi kamatozásnál 9 624 741 Ft, az fix5-ösnél 9 680 551 Ft, és a fix 10-esnél 9 713 975 Ft.

 

Vagyis az első év végén még nincs nagy különbség. De ha elkezdenek emelkedni a kamatok, a 6 havi változó kamatozású hitelnél ez a tőke összeg kezd magasabb kamattal kamatozni, míg a másik kettő megy tovább az eredeti feltételek szerint.

 

Ez annyit jelent, hogy, ha az első 3 -5 évben évente 1% kamatemelés lesz, akkor elveszti a kezdeti előnyét a változó kamatozású hitel.

 

Készítettem egy számítást a korábban kalkulált 10 millió Ft-os, 20 éves tartamú hitelre. Azt feltételeztem, hogy az első 3 évben évente 1%-kal nő a kamat, utána azonban nem változik. Kiszámoltam, hogyan alakulnak a törlesztő részletek és mekkora összeget fizetsz vissza a végén.

 

Mik a kamatemelés következményei? Az eredményt a táblázatban láthatod:

 

 

	6 havi változó     kamattal	fix 5 éves kamatozással	fix 10 éves kamatozással
kezdő kamat	2,88%	4,39%	5,39%
kezdő törlesztő	54 861 Ft	62 673 Ft	68 169 Ft
kamat 2. év	3,88%	4,39%	5,39%
törlesztő 2. év	59 968 Ft	62 673 Ft	68 169 Ft
kamat 3. év	4,88%	4,39%	5,39%
törlesztő 3. év	65 186 Ft	62 673 Ft	68 169 Ft
kamat 4. év	5,88%	4,39%	5,39%
törlesztő 4. év	69 377 Ft	62 673 Ft	68 169 Ft
kamat 6. év	5,88%	7,39%	5,39%
törlesztő 6. év	69 377 Ft	75 992 Ft	68 169 Ft
kamat 11. évtől	5,88%	7,39%	8,39%
törlesztő 11. évtől végig	69 377 Ft	75 992 Ft	77 901 Ft
Eredetileg számolt összes kamat	3 166 640 Ft	5 041 520 Ft	6 360 560 Ft
A végére kifizetett összes kamat	6 313 117 Ft	7 438 965 Ft	7 528 399 Ft
KIFIZETETT TÖBBLET	3 146 477 Ft	2 397 445 Ft	1 167 839 Ft

 

 

Mit jelentenek a számok? Azt, hogy ha feltételezésünk igaz és az első 3 évben emelkedik csak a kamat, akkor a változó kamatozású hitel ára a végére már megközelíti azt, amennyibe a látszólag drágább fix kamatozású hitel kerül Neked. Ha az utána következő években további kamatemelés is "beesik" (ami azért 17 év alatt előfordulhat), akkor akár rosszabbul is járhatsz.

 

Persze lehet, hogy csökkennek a kamatok. Az is lehet, hogy eleinte növekszenek, azután meg csökkennek. Bármi lehet...

 

Amikor döntesz, azt gondold át, mennyire ingatja meg a családi költségvetésetek stabilitását egy ilyen mértékű vagy akár nagyobb törlesztőrészlet emelkedés. Azt is gondold át, mennyire vagy kockázatvállaló, vagyis elviseled-e, ha az eredetileg olcsóbbnak tűnő hitel a végére 3-4 millió forinttal többe kerül majd Neked.

 

Azt, hogy jól jársz vagy rosszul egy kamatváltozással, az dönti el, hogy a kamatperiódushoz képest, mikor következik be és milyen irányú.

 

A fenti feltételezés hatását jól mutatja ez a grafikon. Láthatod belőle az első 3 év változásának hatását és azt is, hogy az utána következő 17 évebn akár teljesen átrendeződhet a sorrend...

 

 

Vajon mi lesz a tényleges eredmény 20 év után?

 

 

ÁFA emelés 2020. január 1-jétől...

 

 

Ez a probléma akkor érint Téged, ha "tervezőasztalról vásároltál". Azt nevezzük így, amikor csak a terveket látod, kiválasztod a Neked megfelelő lakást, befizeted az önerőt és vársz. Ha a lakások nagy részét eladták, csak akkor kezdik meg az építkezést.

 

Nem tudod, mikor adják át, hiszen vis major lehet az időjárás, vagy a munkaerőhiány, ami anélkül tolja ki a határidőt, hogy a kivitelezőnek kötbért kellene fizetnie, Te meg nem tehetsz semmit, mert a szerződésetek őt védi...

 

Emiatt okozhat gondot az ÁFA emelés 2019.12.31-ei határideje. Ugyanis, ha sokat csúszik a befejezés, akkor nem lesz meg időben a használatba vételi engedély.

 

Vagyis mire megkaphatnád a hitelt, meg a CSOK-ot, a kiállított számla ÁFA tartalma 5% helyett 27% lesz és a különbözetet Neked kell majd valahogyan előteremtened, mivel amikor a kérelmet elindítottad, még 5%-kal kalkulálták Neked az árat.

 

Ez egy 30 millió Ft értékű lakás és 20% előleg esetén 5 millió forinttal magasabb teljes vételárat jelent. Menni fog? Honnan varázsolod elő?

 

Ezért a bankok már most dolgoznak azon, hogyan lehet ezt a problémát megelőzni és valami áthidaló megoldást alkalmazni.

 

Ha szerencséd van, a kivitelező "belehúz" és még 2019 őszén befejezi a beruházást. 

 

A másik lehetőségnek jelenleg az látszik, hogy a bank és a kivitelező meg Te megegyeztek arról, hogy a bank ne várja meg a teljes folyósítással a használatbavételi engedélyt vagy az albetétesítést, hanem még ezt megelőzően folyósítson 2019 végén.

 

CSOK esetén az utolsó rész folyósításának feltétele a használatbavételi engedély, így ott még arra is szükség lehet, hogy a bank előfinanszírozza ezt a részt addig.

 

Már 7 bankról tudunk, aki konkrét megoldást dolgozott ki és felkészült erre az eshetőségre.

 

Még egy lehetőséged van arra, hogy ezt elkerüld. Nézd meg a szerződéseteket, hogy nettó vagy bruttó ár szerepel benne. Ha a szerződésben bruttó ár van, akkor viszont mindez Téged nem érint :)

 

Amennyiben maradt még kérdésed a hitelekkel kapcsolatban, írj nekem vagy hívj fel! 

 

 

Tudom, e 3 cikk tele van számokkal, követhetetlenül sok szemponttal, amire figyelned kéne, paraméterekkel, amiket talán fogalmad sincs, hogyan tudnád összehasonlítani, vagy egyszerűen csak inkább mással töltenéd az idődet.

 

Kérd segítségünket és a munka oroszlán részét átvállaljuk. Neked csak választanod kell és a végén aláírnod a hitelszerződést.

 

Tanácsadót választok

 

Most sem mondhatok mást záró gondolatként, mint azt, hogy egy jó hiteltanácsadó sokkal könnyebbé teszi a folyamatot Számodra. Az igényeid és lehetőségeid megismerése után, megfelelő pénzügyi tervezéssel, közösen sikerre vihetitek...

Dönts tudatosan és erősödj meg pénzügyileg!

Móni

 

(szerző és képek: Czirákiné Kocsis Mónika - minden jog fenntartva (2018.08.27.))

 

Ezek is érdekelhetnek:

 

Nehéz kiválasztani a legjobb hitelt? - segítünk, összehasonlítottuk 2.rész

 

Melyik hitellel jársz a legjobban? - fogyasztóbarát, támogatott vagy piaci 1.rész

 

Csökkenő JTM, mégis több hitel? - hogy is van ez

 

Milliókat nyerhetsz lakáscélra az akciókkal

 

Szerezd meg álmaid otthonát - információk egy csokorban