Újabb fontos fordulópont a hitelezésben - jó ez Neked?

 

 

Már most elkezdődött a riogatás, hogy vedd fel mielőbb a hitelt, ha ez a szándékod, mert később nem fogod tudni megtenni. Valószínűleg hamarosan elöntik a különböző médiákat az alacsony kamatokat kínáló reklámok, amik gyors döntésre sarkallnak majd a kedvező kamatfeltételért cserébe.

 

Gondoljuk végig most közösen mindezt, hiszen egyre többen kerestek meg hitelekkel kapcsolatban. Megmutatom Neked számokkal, hogy milyen veszélyeket rejt a rövid kamatperiódus. Így könnyebb lesz eldöntened, Neked való-e. Azt is elmondom, hogy a gyakorlati tapasztalataim alapján mire kell még odafigyelned, mielőtt belevágsz a hitelfelvételbe.

 

Gondos pénzügyi tervezéssel, és a megfelelően kiválasztott pénzügyi tanácsadóval, sikerre viheted ezt az ügyletet úgy, hogy később sem veszélyezteti az anyagi biztonságotokat.

 

 

Jól jönne a segítséged, Móni!

 

 

Miért fontos ennyire a pénzügyi tanácsadó is személye is? Ezt is átbeszéljük...

 

 

Ismét hitelezési Boom van... (adatok forrása: MNB)

 

 

Hogyan hat a költségvetésedre a kamatemelés? Mennyi az 1%?

 

 

Az MNB statisztika alapján kimutathatóan erősödött a hitelfelvételi kedv, amióta ilyen alacsonyan vannak a kamatok. 2015 óta egyre több hitelt veszünk fel. Igaz ez a lakáscélú hitelekre, de a fogyasztási hitelekre is, ahogy ezt, az általam készített grafikonon is láthatod.

 

Alapvetően nincs ezzel baj, ha felelősségteljes döntést hozol. Az MNB célja az októbertől bevezetendő újabb adósságfékkel az, hogy ezt erősítse, vagyis a hosszabb időn át fix kamatozású hitelek felé tereljen. Ez segít megőrizni a stabilitást, az anyagi biztonságodat, hiszen így megfelelő jövedelemtartalékkal rendelkezhetsz a későbbi törlesztőrészlet emelkedésre.

 

Miért fontos ez? Mert akár 1% kamatemelkedés is több ezer forinttal magasabb terhet jelenthet havonta a családi költségvetéseteknek. Amennyiben úgy vetted fel a hitelt, hogy épp csak ki tudjátok fizetni, akkor bizony bajban lesztek. És akkor még nem beszéltünk arról a szituációról, amikor valami miatt kiesik a jövedelmetek egy része. Ezért csökken 2018. október 1-jétől a JTM mutató.

 

Készítettem egy kalkulációt az egyik bank kalkulátorával, amely alapján megmutatom Neked mennyi is az 1%:

 

Feltételezés: A havi nettó jövedelmetek 300.000 Ft, jelenlegi hitelkamat 2,98%, kamatperiódus 6 hónap, futamidő 20 év.

 

 

Hitelösszeg	Törlesztő most	+1% kamattal	+2% kamattal	Fix5 törlesztő	Fix10 törlesztő
5.000.000 Ft	28.056 Ft	30.643 Ft	33.358 Ft	30.802 Ft	33.804 Ft
10.000.000 Ft	53.626 Ft	58.666 Ft	63.969 Ft	59.497 Ft	65.115 Ft
15.000.000 Ft	80.439 Ft	87.999 Ft	95.953 Ft	89.246 Ft	97.672 Ft
20.000.000 Ft	107.252 Ft	117.332 Ft	127.938 Ft	118.994 Ft	130.230 Ft

 

 

Ha jól megnézed a táblázatban a számokat, 1% kamatemelés estén már a Fix5 törlesztőrészlet nagyságnál, 2% kamatemelés estén pedig a Fix10 törlesztőjének összegét fogod fizetni. Vagyis a bankok ennyit simán beáraztak ezekre a tartamokra. Ha ők átlag ennyit tervezetek bele, az azt is jelenti, hogy bár most kisebb a kamat, viszont 1-2%-nál várhatóan nagyobb lesz a teljes emelkedés, hiszen ez egy átlag.

 

Erre mondhatod, hogy akkor mi a baj, hiszen ugyanannyit fizetsz majd, mind a Fix5 vagy Fix10 kamatperiódust választók. Igen ám, csakhogy nekik 5/10 évig is ennyi marad a törlesztő részletük akkor is, ha közben több, mint 1-2%-kal emelkednek meg a kamatok. A Tied viszont akár 6 havonta is növekedhet...

 

Tegyük most fentiek mellé az elmúlt 10 év inflációs adatait:

 

Az MNB kiadványa szerint az elvárt infláció mértéke 3% (forrás: MNB)

 

 

A fenti ábra azt jelenti, hogy pont egy olyan időszakban vagyunk, amikor még az elvárt inflációt sem értük el. Ezért szinte borítékolható az alap kamatemelése. Azonban nem csak az alapkamat befolyásolja a hitelek kamatát, hanem a BUBOR értéke is.

 

A BUBOR a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb, melynek  mértékét az MNB számolja ki minden banki napon és publikálja. Erre a bankok még rátesznek egy kamatfelárat, ami az ő profitjuk a hitelért, és így alakul ki az általad fizetendő hitelkamat. 

 

Valószínűsíthető az is, hogy az éven belüli kötvényhozamok és az állampapírok emelkedő kamata is megjelenik hamarosan a hitelkamatokban...

 

 

Milyen problémák adódhatnak a hitelfelvétel során?

 

 

A legfontosabb, hogy ha besétálsz a bankba, és az ügyintéző által kapott információk alapján elindítod a hitelfelvételt, bizony könnyen csalódás érhet. Kivétel ha szerencséd van, és egy gyakorlott hitel-ügyintézőhöz kerülsz.

 

Egyre többen keresnek meg olyanok, akiknek már beletört a bicskája egyszer-kétszer az ügyletbe, mivel nem kapták meg végül a hitelt. Azóta boldogan birtokba vették otthonukat a segítségünkkel, de sokszor több hónapos ügyintézés után sikerült csak elérnünk ezt. Amennyiben Te is ebben a helyzetben vagy, KATTINTS!

 

 

Jól jönne a segítséged, Móni!

 

 

Ugye érted, hogy nem csak az a gond ezzel, hogy eltelik néhány hónap. Lefoglalóztad az ingatlant, és elveszíted azt a pénzt, ha nem tudsz időben fizetni. Kezdenél építkezni, de már nem lesz időd befejezni a tél előtt, mire végre pénzhez jutsz. Ki kell költöznöd és albérletet fizetni, mivel közben eladtad a lakásodat. Még sorolhatnám...

 

Gyakorlati tapasztalat, hogy elég gyakran elutasítanak vagy végül nem azokkal a feltételekkel írod alá a szerződést, mint amit az elején ígértek.

 

 

Ezért nézzünk néhány olyan elemet, amik előkerülhetnek az ügyletben a hitelfelvétel során, de erre előre senki nem fog figyelmeztetni:

 

 

HITELKALKULÁTOROK

 

Szinte biztos vagyok benne, hogy az az első lépésed, hogy leülsz és neten beütögeted valamelyik hitelkalkulátorba az adatokat. Ez jó. Kezdetnek tökéletes. Én is ajánlom figyelmedbe hamarosan a hitelkalkulátorunkat, amit itt érhetsz el.

 

Viszonyítási alapot kapsz arra, hogy mik a lehetőségeid és a korlátaid. Látni fogod, hogy melyik bankok jöhetnek szóba.

 

Attól azonban óva intelek, hogy csak erre alapozz. Ugyanis a hitelkalkulátorok sem tökéletesek. A teljesen egyéni élethelyzetekből adódó apróságokat nem tudják bekalkulálni. Emellett, ha összehasonlító kalkulátort használsz, akkor az mindig annak a cégnek a szempontjából készült, akiknek az oldalán számolsz.

 

Ezért mindig csak tájékoztató adatnak tekintsd és kérj segítséget pénzügyi szakértő tanácsadótól! Vagy az adott bankban, vagy az oldalt üzemeletető tanácsadó cégtől vagy független pénzügyi tanácsadótól...

 

 

JTM - Jövedelem terhelhetőség

 

Az alapszabály, hogy nettó 400ezer forintos havi jövedelem alatt 50%, felette 60% lehet a terhelhetőség (ez változik majd 2018.10.01-től). Az adóstársak teljes jövedelmét és az összes hitelük törlesztését (a teljes hitelkártya- és folyószámla hitelkeret is 5%-ban!) számítják bele. Ez van leprogramozva az előminősítő kalkulátorokba is többnyire.

 

Vagyis leülsz, beírogatod az adatokat és kidobja, hogy hitelképes vagy például 18millió forintos összegre vagy havi 95ezer forintos törlesztőre.

 

Csakhogy, tegyük fel, egyedül neveled a 3 gyermekedet, havi nettó 195ezer forintból. Nincs az a kockázatvállaló, aki erre jóváhagy Neked egy ekkora hitelt! Ha racionálisan gondolkodsz, akkor jogosan. A gond az, hogy a gyakorlatlan ügyintéző azt fogja mondani Neked, hogy menni fog...

 

Ne feledd, hogy nem csak a hiteltörlesztő miatt változik meg a költségvetésetek! Változhat a rezsi összege, fizetned kell a lakásbiztosítást, ami több lehet, mint eddig, ha nagyobb értékű ingatlanba mész. Nem mindenhol banki előírás, de ne legyen hiteled életbiztosítás nélkül, így ennek díjával is kalkulálj.

 

Egy sor járulékos költséged is lehet, ami megterheli a pénztárcádat. Messzebb költözhetsz, ami utazási költséggel jár, kellhet még pénz a felújításhoz, meg ott az illeték, a költözés, és még ki tudja mi minden. A pénzügyi tervezésednek is része kell legyen, amikor kalkulálsz a hitelhez.

 

 

Hitelfedezeti Mutató (HFM) vagy Hitelbiztosítéki érték (HBÉ)

 

A törvény az előbbit, vagyis a hitelfedezeti mutatót maximálja. Egy ingatlanra hitel esetén maximum 80%, lízing esetén max. 85% teher rakható. Ez azt jelenti, hogy ha 20.000.000 Ft-ért veszed az ingatlant, akkor 16.000.000 Ft hitelt tudsz rá felvenni?

 

Sajnos ez nem ilyen egyszerű.

 

A bankok különböző módszerekkel határozzák meg az arányokat attól függően, hogy például mekkora biztosítékot akarnak, milyen földrajzi fekvésű ingatlant vállalnak be szívesebben, CSOK-kal vagy CSOK nélkül lesz a hitel. 

 

Bemész a bankba, és az ügyintéző azt mondja, hogy a hitelbiztosítéki érték 80%-áig kaphatsz hitelt. Ha nem tisztázod, hogy mi a HBÉ náluk, mellékvágányra futhatsz.

 

Egyrészt eleve az értékbecslő sem biztos, hogy akkora összegre értékeli a házat, amit megvennél, mint amennyit Te ki fogsz fizetni érte. Másrészt a HBÉ-t a bankok eltérően határozzák meg. Értéke a HFM 70-100%-a banktól függően. Vagyis egy 20 milliós ingatlanra 11-16millió forint hitelt kaphatsz. Ez azért elég nagy eltérés!

 

 

ÖNERŐ

 

Sokszor csábítanak azzal, hogy nem kell önerő, anélkül is lehet. Főleg a 10+10 CSOK esetében. Elviekben így van, a lehetőség adott, de gondoljuk ezt jobban:

 

Foglaló nélkül nem tudsz vásárolni, ami legalább 10%, de van, hogy több.

 

A telek önerőnek számít, tehát például építkezni el tudnál kezdeni nulla forintból is. De ehhez olyan vállalkozót kell találnod, aki minden fázisban előfinanszírozza Neked azt az összeget, amit majd a bank a megfelelő készültségi fok elérésekor kifizet.

 

Lesznek költségeid is, kezdeti díjak, illetékek, amiket ki kell fizetned. Még akkor is, ha egy részüket visszakapod folyósításkor, de lehet, hogy csak hónapok múlva.

 

Amikor azt mondják Neked, hogy nem kell pénz ahhoz, hogy új lakásod legyen, ülj le és számolj, mielőtt belevágsz! Bármilyen csábítóan hangzik. Biztosan így van?

 

 

KHR

 

Azt már biztosan tudod, hogy ha negatív KHR (régi BAR) listán vagy, akkor nem kapsz hitelt. Semmilyet, semelyik banktól! Azonban, ha passzív KHR-es vagy, akkor lehet, hogy tudok segíteni. Attól függ, mióta és miért.

 

Sokan nem tudják például, hogy akkor is passzív listára kerülnek (méghozzá 5 évre), ha megegyeztek a bankkal és kifizették a tartozásukat, de ennek egy részét a bank elengedte.

 

Az is fontos, hogy ha olyan kiegészítő ingatlant vonsz be a hitelbe, amelynek nem Te vagy a tulajdonosa - vagy csak részben - akkor a tulajdonos kötelezően bevont adóstárs lesz az ügyletben (akkor is, ha a jövedelmét nem vizsgálják). Ez esetben őreá is vonatkozik ez a kritérium. Vagyis nem lehet KHR-es...

 

 

EGYÉB FELMERÜLŐ PROBLÉMÁK

 

 

Válassz megfelelő pénzügyi tanácsadót, aki végig segíteni fog és sikerrel zárja az ügyletet

 

 

Csak felsorolás szintjén néhány akadály, amikbe a hitelbírálat során beleütköztem, ezért jó, ha ezekre figyelsz:

 

• Osztatlan közös tulajdon az ingatlanrész
• A vízóra a szomszédban van, közös aknában
• Természetvédelmi terület tulajdonosának elővásárlási joga van
• Szolgalmi út vezet át a telken
• Az eladó leszerelte a bojlert, mire kiment az értékbecslő
• 10+10 CSOK esetén itthon még nincs 2 éved, de már nem dolgozol külföldön
• Elkezdted a felújítást, mielőtt kiment az értékbecslő
• Családi cégbe vagy bejelentve
• Szerződéskötés előtti napon közműtartozás miatt végrehajtási jog kerül az ingatlanra
• KATA-s jövedelem elcsúszik azon, hogy több tulajdonosa van a BT-nek
• Már 3 hónapja bejelentettek és azóta a fizetésed is bankszámlára érkezik, mégis elutasítanak

 

Ezek mind megoldható helyzetek, ha tudod, mit kell tenned. De sokkal egyszerűbb, ha előbb felkészülsz rájuk és csak akkor adod be az igénylést, ha elvileg minden rendben. Még akkor is lehet, hogy bekérnek hiánypótlásként néhány dolgot...

 

KAMATKEDVEZMÉNYEK

 

Nehezen átláthatók :).

 

Van olyan bank, aki a munkabéred számlára utalása miatt adja, de van aki csak a jóváírást vár a számlára ezért. Ha pl. vállalkozó vagy, akkor ez a feltétel nagyon nem mindegy. Fontos az is, hogy mi a következménye annak, ha nem érkezik be a vállalt összeg.

 

Ezt mindenképp tisztázd. Ugyanis van, ahol visszamenőleg törlik a kamatkedvezményt, van ahol csak arra az időszakra, amíg kevesebb jön be, és van ahol onnantól kezdve a futamidő végéig. 

 

Van aki a lakásbiztosításért, van aki az életbiztosításért ad kedvezményt. Mindkettő szükséges, ebben egyetértek a bankokkal. Azonban érdemes megnézni, hogy melyikkel jársz jobban összességében. Ha a bank köti Neked az általa megszabott módozatot és azon az díjon vagy akkor, ha kötsz tőlük függetlenül. Ez csak matek, de érdemes számolni...

 

A kínált bankszámla kondícióit is nézd át, hogy a lehető legkedvezőbbet válaszd a kamatcsökkentés érdekében. Különben az évek során a számlaköltségek elvihetik a kapott engedmény összegét.

 

Csak olyasmit vállalj a lakáshitelednél a kamatkedvezményért cserébe, amit tartani is tudsz, amíg a hiteled fut!

 

Amennyiben szívesen olvasod cikkeimet és hasznosnak tartod, kérd a Heti PénzTippet, hogy időben értesülj a pénzügyi világ híreiről és értékes információkat kapj rendszeresen. KATTINTS!

 

 

Kérem a Heti PénzTippet!

 

 

Biztosan van olyan ismerősöd, aki épp hitelfelvétel előtt áll. Segíts neki azzal, hogy megosztod vele írásomat. Hálás lesz érte! KATTINTS!

 

 

Ha pedig kérdésed van, írj nekem vagy egyszerűen hívj fel!

 

Dönts tudatosan és erősödj meg pénzügyileg!

 

Móni

(szerző és képek: Czirákiné Kocsis Mónika - minden jog fenntartva (2018.06.24.))

 

Kapcsolódó oldalak:

 

Milliókkal fizethetsz többet egy rosszul választott hitellel - mennyire fogyasztóbarát a hitel?

 

11 tipp, mielőtt hitelt vennél fel

 

CSOK - könnyebb, gyorsabb, egyszerűbb igénylés 2018. március 15-től

 

Mennyi marad a lakásra adott állami támogatásokból valójában? - NOK vs LTP

 

Jelzáloghitel, CSOK, NOK, LTP